マンション経営のメリットとリスク
- 資産価値・家賃の下落
- 資産価値の上下について、注意すべき点が二つあります。
まずは建物について、投資用マンションも建物本体は年月を重ねるにつれ劣化していくのはやむを得ません。財務省令にもあるように建物本体は耐用年数という税務上の概念で価値が目減りしていきますので、適切な修繕で劣化を修復していかなければなりません。そのためには修繕積立金をしっかり貯蓄していくことが大切です。
次に注意すべき点は、投資用マンションで資産価値に大きく影響するポイントは不動産として土地の価値です。土地は建物と違い劣化という概念はありませんので、時間により資産価値が目減りしていくことはありません。その土地の利用価値を最大限生かしているかが重要で、建物の利用目的とセットで考えなくてはなりません。物価も貨幣価値も変わらない想定においては、時間の経過により売買価格は下落していきます。建物が劣化しているので当然の現象です。
しかし、賃貸で借用するユーザーの視点ではそのマンションがどこにあるかが重要で、都心か地方か、駅から近いか遠いか、商業施設や学校、企業が多くあるか、などが家賃と入居率に大きく影響します。売買対象として不動産価値が下がっても、賃貸用としての不動産価値は下がらないこともあるのです。
