マンション経営・不動産投資をゆっくり知ってじっくり考える
ヴェリタス・インベストメントの[マンション経営ラウンジ]

プロフィール

弁護士種⽥和敏（たねだかずとし）

城北法律事務所

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒（サッカー部）
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了（夜間コース）
元港区役所職員

２０１１年１２月　弁護士登録（新６４期）
２０１２年１月　当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事，家事，中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部（労働トラブルホットライン相談員）
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』（猿江商會）
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

　人生の中で，ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき，あなたの味方となり，精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが，不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに，問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
　１日でも早く心穏やかな日常をとりもどし，新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので，お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

プロフィールを閉じる

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ！

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥和敏（たねだかずとし）

弁護士（第二東京弁護士会）。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に５年間勤務、成蹊大学法科大学院（夜間コース）を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』（猿江商會）。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

滋賀県在住　市島さん（７３歳、男性）からのご相談

　以前、土地付きの建売住宅を買うよりも安かったので、投資目的で借地権付きの家を買いました。ただ最近、建物が古くなってきて、家を貸し出す際の家賃も下がってきましたし、修繕費もばかにならないので、そろそろ建て替えをしようと考えています。
　そこで、地主に建て替えをしたいので承諾をしてほしいと申し伝えたところ、地主から、更地価格の10％という高額な承諾料を要求されました。
　建て替えにかかる費用もありますし、地主に高額の承諾料を支払ったら、そもそも建替え自体ができなくなってしまうかもしれません。
　ただ、借地権ですから、地主の承諾もなく建て替えたら契約解除になってしまうので困っています。
　そこでご相談ですが、地主から高額な承諾料を言われるがまま支払わなければならないのでしょうか。

よくあるトラブル⓯「借地権と建替え承諾」

これで解決！

　借地権については、地主との間で締結した土地賃貸借契約書に、建て替えの際には地主の承諾がいると明記されていることがほとんどです。
そのため、地主の承諾なく借りている土地上の建物を建て替えると契約違反になり、場合によっては契約が解除され、土地の上に建っている建物を取り壊して、立ち退かなければならなくなります。
　また、建替えの承諾はするにしても、ほとんどの場合、タダで建て替えてもよいということにはならず、承諾料をもらうことを条件に地主が承諾することになります。
また、非堅固建物（木造等）から堅固建物（鉄筋コンクリート等）への建て替えの場合、所有目的が異なるとみなされ、単なる増改築の承諾料ではなく借地条件変更承諾料を支払う必要があります。（地借家法１７条１項）。
　この点、相談者さんのケースのように、承諾料の金額でもめることがよくあります。
そこで、まず承諾料の相場について考えてみると、よく言われている算出方法としては、借地権の底地を更地にしたときの価格の２～５％というものです。
　実際に底地を売るわけではないので、更地価格といっても客観的に決まるのではなく、立場によっても幅があることが多いですが、簡単に計算するのであれば、【路線価÷0.8×借りている面積（㎡）】が更地価格の目安と考えてもらってよいと思います。
　程度にもよりますが、相談者さんのケースでは、地主が更地価格の10％を承諾料として要求しているのは、やはり高額だと言えますので、まずは地主に相場を理解してもらい、説得するのがいいと思います。
　ただ、地主が納得しなかった場合にも、裁判所の借地非訟という手続を利用することにより、地主の承諾に代わり、裁判所に建替えや譲渡、相続などの承諾の許可を出してもらい、契約違反とはならずに建て替えをすることができます。
そして、借地非訟では、もちろん承諾料も決めますが、その金額は原則として更地価格の３％であり、更地価格の算定も不動産鑑定士に裁判所から依頼してすることになります。（この場合の不動産鑑定は当事者の負担なしで行われます。）
　また、承諾料は、更新料を支払っている、地代が高いなどの個々の状況に応じて増減することもあります。
　このように、借地権上の建物の建替えは、よく仕組みや相場を理解し、慎重に進めていくことにより実現可能です。ただ、その過程では、悩んだり判断に迷ったりすることもあるかと思いますので、弁護士などの専門家のアドバイスを踏まえて、交渉などにあたることが大切です。　　

: 不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない！; 不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの？; 不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの･･･; 不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました！; 不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい！; 不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった！; 不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が！; 不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が！; 不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…; 不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい; 不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい; 不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は？; 不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい？; 不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…; 不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…; 不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…; 不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…; 不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ？; 不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない; 不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない; 不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格？
信用して大丈夫？; 不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ？; 不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる？; 不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…; 不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの？; 不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…; 不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…; 不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい; 不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…; 不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…; 不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…; 不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…; 不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど; 不動産投資トラブル 34

連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる？; 不動産投資トラブル 35

真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの？; 不動産投資トラブル 36

契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの？; 不動産投資トラブル 37

払いすぎた電気代を返還しろと言われたが、返さないとダメ？; 不動産投資トラブル 38

美観を保つために看板撤去を求めているのに応じてくれない…; 不動産投資トラブル 39

転貸していた会社から賃料値下げの内容証明が…; 不動産投資トラブル 40

居抜きで貸した賃借人が、事務所仕様に現状回復してくれない…; 不動産投資トラブル 41

オーナーが仲介手数料を負担したり、礼金を返還することはあり得る？; 不動産投資トラブル 42

エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…; 不動産投資トラブル 43

調査を拒否した賃借人に漏水被害の賠償を負担してほしい…; 不動産投資トラブル 44

再三にわたり注意しているのに直らない…更新拒絶はできる？; 不動産投資トラブル 45

特約を付けたのに保証会社との契約を解除すると言い出した…; 不動産投資トラブル 46

この定期借家契約は無効だと言い、退去してくれない…; 不動産投資トラブル 47

相続したマンションに住む内縁の妻に出ていって欲しいけど…; 不動産投資トラブル 48

遺された内縁の妻に出ていってもらいたいけど…; 不動産投資トラブル 49

フルリフォーム物件なのにキッチン排水が逆流！修繕費用は請求できる？; 不動産投資トラブル 50

これは瑕疵だ！契約解除か損害賠償をしてほしい…; 不動産投資トラブル 51

引き渡し後6ヶ月でエレベーターが故障！？売主に請求できる？; 不動産投資トラブル 52

これは経年劣化ではなく、補修費を請求できるのでは？; 不動産投資トラブル 53

買った中古アパートが違反建築！改善費用は請求できる？; 不動産投資トラブル 54

通常損耗補修特約を契約書に明記しているのに元借主が支払いを拒否している…; 不動産投資トラブル 55

耐震補強工事を理由に即解約＆損害賠償！？むしろ6ヶ月分の賃料を払ってほしい…; 不動産投資トラブル 56

耐震調査のために室内の立ち入りをお願いしたけど拒否された…; 不動産投資トラブル 57

購入したマンションのアスベスト除去費、売主に請求できる？; 不動産投資トラブル 58

オーナーが変わって更新拒絶された…店舗と駐車場の継続、裁判で勝てる？; 不動産投資トラブル 59

地価も固定資産税も上がってるのだから、次の更新時に家賃増額したい…; 不動産投資トラブル 60

家賃滞納… 連絡がとれないので貼り紙をしたけど、これって違法なの？; 不動産投資トラブル 61

賃借人が逮捕された場合は、賃貸契約を解除して出ていってもらうことができる？; 不動産投資トラブル 62

契約書に明記されていれば、退去時の清掃費用を賃借人の負担とすることができる？; 不動産投資トラブル 63

定期借家契約の貸店舗を購入。契約期間終了で退去を求めたのに…; 不動産投資トラブル 64

連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効？有効？; 不動産投資トラブル 65

連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効？有効？（その2）; 不動産投資トラブル 66

レンタルオフィスは借地借家法を適用しない契約ができる？できない？; 不動産投資トラブル 67

ライブハウスの騒音・振動を理由に家賃を半額にと要求…契約解除できる？; 不動産投資トラブル 68

誤ったレントロールを基に投資物件を購入してしまったら…; 不動産投資トラブル 69

登記に支障が無くても境界確認書がないと契約は白紙解約?; 不動産投資トラブル 70

境界確認書に押印しているのに境界線の錯誤を主張できるの？; 不動産投資トラブル 71

浸水事故による賠償はすべて応じる必要がある？; 不動産投資トラブル 72

承諾がなくても他人の土地に水道管を通す工事ができる？; 不動産投資トラブル 73

立退料を払えば、更新を拒絶して退去を求めることができる？; 不動産投資トラブル 74

要望書が届いていなかった…。契約解除で返金しないとだめ？; 不動産投資トラブル 75

専任媒介契約が気づかないうちに自動更新されて他の業者に頼めない…; 不動産投資トラブル 76

居抜きで契約した物件が営業不可に…契約解除で内装工事代金も返還？; 不動産投資トラブル 77

死亡事故（自殺？）のために売値が下がった…。その損失分は請求できる？; 不動産投資トラブル 78

転貸は認めたが、民泊は認めていない…。契約解除できる？; 不動産投資トラブル 79

明渡期日経過後に倍家賃の損害金を支払えという規定は有効？; 不動産投資トラブル 80

ペット飼育によって著しく損傷していた場合、修繕費用は全額請求できる？; 不動産投資トラブル 81

賃借人が出ていってくれない場合、契約書の「倍家賃条項」は有効になる？; 不動産投資トラブル 82

契約終了の成立には書面の交付だけではなく、口頭による説明も必要なの？; 不動産投資トラブル 83

土地を買って造成までしたのに賃貸契約直前で無かったことに…; 不動産投資トラブル 84

契約書の面積が間違っていた…。過払いとなった賃料は返金しないとダメ？; 不動産投資トラブル 85

条例で看板がもう設置できないことを聞いてなかった…。売主に損害賠償できる？; 不動産投資トラブル 86

4年契約で途中解約されたら、残りの賃料を請求できる契約はあり？; 不動産投資トラブル 87

月5万円の家賃なのに、立退料に350万円も請求された…; 不動産投資トラブル 88

コロナ禍の影響による契約解除で違約金は払ってもらえる？; 不動産投資トラブル 89

撤退するなら契約書通り、月100万円×10年分の違約金を請求できる？; 不動産投資トラブル 90

有料老人ホーム事業地として30?40年程度の定期借地契約はできる？; 不動産投資トラブル 91

特約にある「工事への協力」が得られないなら契約解除はできる？; 不動産投資トラブル 92

一気に上げるのではなく、毎年少しずつ家賃を上げていく方法はあり？

弁護士種⽥ 和敏（たねだ かずとし）

経歴

所属